[미즈] 2007년 1월 11일 부동산 대책 이후

2007년 1월 11일 부동산 대책 이후
등록일 2007-02-14 14:48 조회수 7,314 글자확대 글자축소

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참여정부는 2006년 11.15 대책에 이어 2007년 1.11 부동산 대책을 내놓으면서 부동산 가격을 잡기
위해 마지막까지 안간힘을 쓰고 있다. 분양가 상한제, 청약 가점제, 1인 1건의 주택담보 대출규제
까지 모든 수단들을 쏟아내고 있다. 11월 대선을 앞둔 참여정부로서는 부동산을 안정시키지 못하고서는 대선의 승리를 기대할 수 없기 때문에 지나칠 정도의 부동산 대책들을 만물상처럼 늘어놓고 있는 것이다. 그래서 1.11 대책 또한 시장을 일시에만 안정시키는 고육지책일 수 밖에 없다.
구정을 전후한 봄 이사철에 집값을 잡지 못한다면 올해 역시 작년과 같은 급등세를 이어갈 것이
자명하기 때문이다.

1.11 대책 발표 이후 부동산시장은 역시 이전대책들이 발표되었을 때처럼 대책에 따른 영향을 파악
하고 시장 동향을 주시하면서 급속히 냉각된 상태이다. 그러나 지금의 냉각기류는 겨울철 비수기에 발표된 1.11 대책의 영향으로 단기간 숨고르기를 하고 있는 것으로 보인다.
1.11 대책의 성패는 구정 후 전반기에 집값이 어떻게 반응하느냐에 따라 달려있다.

단기적으로는 1.11 대책의 여파로 주택시장이 약간의 하락 장세를 보이며 숨고르기에 들어갈 가능성이 높다. 신임 건교부장관은
연일 신문과 방송을 통해서 1.11 대책 홍보에 나섰고 노무현
대통령이 신년연설을 통해 이번만큼은 꼭 잡힌다고 역시나 호언
장담을 하고 나섰다.
그러나 부동산이 토끼사냥처럼 단순한 잡기게임이 아니기에
대통령의 이같은 집착이 측은지심을 갖게까지 한다. 정부에서는
일부 지역에서 가격하락과 급매물이 속출하고 있다는 등의
기사를 인용하며 시장 심리을 하락 쪽으로 몰고 가고 있다.

1.11 대책이 주택시장 특히 아파트 가격 안정에 기여하기

위해서는 신규분양 아파트의 분양가 인하에 따른 기존 아파트 가격 하락이 이루어져야 하는데 향후 서울과 수도권 지역에는 신규 분양 물량이 그다지 많지 않다. 2007. 9월에 예정된 민간택지 분양가 상한제의 여파로 건설사들이 상반기에 분양 물량을 집중적으로 내놓는다고는 하나 이미 택지 부족으로 공급될 아파트는 여전히 부족한 상황이다. 때문에 분양가가 인하되어 공급된 신규 아파트의 가격이 기존 아파트 가격까지 상승시켜 가격안정 효과보다는 초기 프리미엄을 노린 신규분양
아파트의 청약과열 현상이 나타날 가능성이 높은 것이다. 이미 1월에 분양된 용인 흥덕지구의 경남아너스빌의 경우 주변시세인 평당 1,400만원보다 저렴한 평당 908만원으로 분양하자 평균 청약경쟁률이 82.24대 1을 기록해 작년 8월에 분양한 판교 중대형 평형 평균 경쟁률 43.6대 1을 휠씬 앞질렀다. 이는 신규분양 아파트의 분양가 인하가 청약과열을 촉발시켜 아파트 가격하락을 유도하는데 한계가 있음을 보여주는 사례라 할 수 있다.

2008년부터 실시된다던 청약 가점제가 9월부터 조기 시행될 경우 청약 가점제에 불리한 신혼부부,
독신가구의 무주택자와 소형평형의 유주택자들의 반발이 거세질 것으로 보인다.
그러나 정부에서는 이와 같이 제도나 정책을 한순간에 변경하여 국민들의 혼란을 가중시켜서는 안 될 것이다.
따라서 청약 가점제의 도입시 지역별, 평형별 차등적용 등으로 정부의 정책을 믿고 따라왔던 국민들에게 선의의 피해자가 발생하지 않도록 세심한 배려와 정책보완이 필요할 것으로 보인다.

과연 1.11 대책으로 정부는 주택가격을 잡을 수 있을 것인가? 단기적으로는 분명 어느 정도 분명한 효과가 있을 것이다. 문제는 분양가 상한제 실시로 건설사들이 손해보는 장사를 하지 않기
위해서 공급을 줄이거나 자재수준을 떨어뜨려 분양가를 하향 조정할 것으로 예상되는데 이는 향후 공급부족에 따른 가격폭등과 주택의 질 저하라는 부작용을 낳을 것으로 예상된다. 다주택 보유자들은 대부분이 주택담보대출을 2건 이상 받았을 것이니 대출상환 압력에 굴복하고 매물을 시장에 내놓을 가능성이 있다. 또한 신규 청약자들은 분양가 하락을 기대하고 청약을 9월 이후로 미룰 것이다. 그러나 주택업체들은 분양가 공개제도에 대한 헌법소원도 불사하며 입법 과정을 예의 주시하겠다고 하고 있고 2건 이상의 대출자들 역시 아직 대출만기가 도래한 것이 아니니 좀 더 지켜보겠다며 정부의 의지를 주목하고 있는 상황이다.

참여정부의 출범이후 과도한 부동산 규제정책의 결과 서울시의
주택신규 공급물량은 3년째 급격히 감소하고 있다. 2003년 10.29
대책 이후 서울지역의 단독, 다가구, 다세대, 연립, 아파트 등의
주택 건설물량은 2003년 11만 5755 가구(인,허가 기준)에서 2004년 5만8122가구, 2005년 5만1797 가구로 절반 이하로 급감하였고 2006년의 경우 10월말 현재 2만7504 가구로 11, 12월에 추가된 물량을 합해도 3만5000 가구를 넘지 못 할 것으로 추정되고 있다.
이미 개발이 완료된 서울지역에 주택이 신규로 공급되기 위해서는 재건축, 재개발만이 방법인데 재건축은 각종 규제로 공급이 중단 되다시피 하였고 서울시에서 추진하고 있는 뉴타운은 시범적으로 실시된 은평 뉴타운을 제외하고는 사업시행이 원활하지 못해
조기에 공급되기 힘든 상황이다.

인.허가 물량 감소에 따른 입주물량 역시 급격히 줄어들어 2000~2004년 매년 5만 2000 ~ 7만 6000여 가구에 달하던 것이 2005년 5만 1037가구, 2006년 4만5644가구이고 올해는 3만3527가구에 그칠 전망이다. 더구나 향후 서울지역의 공급 물량은 더욱 줄어들 가능성이 높다는데 문제의 심각성이 있다. 정부에서는 경기도의 신도시 건설을 통한 신규공급을 늘리겠다고는 하지만 지금 추진하고 있는 신도시가 건설되어 입주를 하는 시기는 2010년 이후일 것이기에 중단기적으로는 서울지역의 공급 부족 으로 인한 주택가격 상승 요인이 높기 때문에 1,11 대책 발표 이 후 정부의 주장대로 주택 가격이 계속 하락하게 될지는 두고 봐야 할 것이다.

서울지역 뿐만 아니라 수도권 역시 민간 건설업체들이 분양 물량을 줄이고 공공 아파트
공급이 단기간에 이루어지지 않을 것이기에 공급 위축으로 인한 2~3년 내 아파트 가격
급등이 일어날 가능성이 매우 높다. 1.11 대책은 민간 도시개발사업과 복합단지개발사업에 큰 타격을 주게 될 것으로 9월부터 분양가상한제가 시행되고 택지 매입가격을 감정가로 산정한다면
이미 택지매입을 완료한 사업장의 경우 9월 이전에 분양하지 않으면 분양가 상한제 적용을 받게
되어 공공택지 못지않은 편익시설을 조성하기 위해 분양가가 상승할 수밖에 없는 구조에서 막대한 손실이 발생하여 사업성이 떨어짐에 따라 사업 차질이 불가피하기 때문이다.
이에 따라 용인 동천, 구성, 김포 걸포동에서 추진하고 있는 도시개발사업이나 동탄, 아산 등지에서 추진 중인 주상복합단지 건설도 차질이 빚게 될 것으로 예상된다. 참여정부의 이번 1.11대책이 또 한 번의 공급억제로 향후 주택가격 폭등의 원인이 되지 않기를 바라는 마음이 간절하다.

살림