 | 2005년 초 정부에서는 판교신도시 청약 과열로 분당, 용인지역의 중대형
아파트 가격이 급등하여 수도권 주택가격이 상승세로 돌아서자 판교 청약
일정을 연기하고 8.31 대책이라는 강력한 부동산
종합대책으로 부동산 투기를 근절하기 위한 전면전을 선언하였다. 이후 2006년 3월 3.30대책을
내놓으면서 부동산시장은 하양 안정세를 지속하고 있다.
또한 강남권 수요를 분산하기 위해 송파 신도시 개발계획을 발표하였고 서울 강북지역의 재개발을
촉진하기 위해 「도심 재정비 촉진을 위한 특별법」안을 수립하는 등 수요를 분산시키고 공급을 확대하기 위해 최선의 노력을 하고 있다. 그러나 당분간 판교와 같은 좋은 조건의 분양 물량이 거의 없을 것으로 보여 판교에 대한 투자자들의 관심은 여전히 뜨겁다. |  | 8월 판교에서 공급되는 물량은 전용 25.7 평 이하 중·소형 1774 가구, 전용 25.7 평 초과 중·대형 4993 가구, 중·대형 임대아파트 397가구 등 총 7164가구다.
이 중 소득수준의 향성, 삶의 질 향상으로 수요가 높은데 비하여 공급이 부족한 중대형에 대한 관심이 집중되고 있다.
정부에서 발표한 분양가가 평당 1,800만원대에 달하고 여기에 채권입찰제까지 실시되기 때문에 44평형대의 실질 분양가는 8억원을 넘게 된다. 또한 판교는 투기지역이어서 실 분양가의40%까지만 은행대출을 받을 수 있다. 특히 중·대형 물량은 모두 6억원을 넘기 때문에 총부채상환비율(DTI) 규제가 적용돼 필요한 만큼의 목돈을 대출받기도 쉽지 않다. 대한주택공사에 따 르면 판교신도시 아파트 당첨자들은 계약금으로 15% 를 내야하고 중·대형 아파트는 채권손실액을 추가로내야 한다.
채권손실액을 산정하기 위한 채권매입상한액은 분당을 포함한 성남 전체의 평형별 공시가격을 현실화한 시세의 90%수준에서 규모별 평균 분양가를 공제한 금액을 채권손실액으로 산정한 뒤 채권손실률(38.43%)을 적용해 설정해보면 판교 주력평형인 44평형의 경우 순수 분양가는 평균5억8318만원이고 채권손실액을 합친 실 분양가는 8억1718만원이다. 따라서 당첨자들은 계약금(15%)으로 8747만원과 채권손실액 가운데 분할납부분인 1억3621만원 등 총 2억2369만 원을 계약당시에 준비해야 한다.
이후 중도금(순수 분양가의 60%)으로 3억4991만원을 5회에 걸쳐 분납해야 하며 중도금 납부가 끝나면 잔금으로 1억4579만원을 내고 이때까지 채권분납분 잔액을 내도록 돼 있다.
 판교 8월 분양은 무주택자 우선 공급제도가 없는데다 600만원 이상의 청약예금 가입자만 신청할 수 있고 채권입찰제 실시로 당첨된 이후 계약 때 자금부담도 커 평균 경쟁률은 지난 3월 중·소형 청약 때의 16분의 1 수준인 50 대 1 안팎에 달할 것으로 전문가들은 예상하고 있다. 그런 만큼 당첨 가능성은 높다고 볼 수 있지만 내 집 마련을 위해 2억원 정도의 현금을 즉시 조달할 수 있는 사람이 과연 얼마나 될까?
결국 공영개발이라는 이름으로 그동안 말도 많고 탈 도많았던 판교신도시의 아파트 공급이 과연 서민들의 내 집 마련을 위한 것이었는가에 대한의문을 갖지 않을 수 없는 현실이다.
전용 27.5 평 이하 중·소형 아파트는 모두 주택공사가 짓기 때문에 청약저축 가입자만 청약자격 이있다. 특히 주공이 시행하고 민간 건설업체가 시공하는 중·대형은 청약예금 가입자만 신청할 수 있다. 서울 기준으로 청약통장 600만원 가입자는 전용 30.8평(분양평형 38~39평형) 이하,1000만~1500만원 가입자는 40평형 이상 대형 아파트에 신청할 수 있다.
청약저축 가입자의 경우 우선 3월에 공급되는 전용 25.7평 이하 중소형 임대아파트에 청약하는 것이 유리할 것으로 보인다. 전용 25.7평 이하 일반 분양물량도 전매가 10년간 규제되기 때문에싼 값에 공급되는 10년 공공임대를 노리는 것이 당첨확률이 높기 때문이다.
전용 25.7평 이하 임대물량은 전세보증금에 월 임대료를 내는 형태인데 입주시점부터 주공은 10년, 민간은 2년6개월이 지나면 분양 전환이 가능하다. 2006년 8월에 전용 25.7평 초과 중대형 평형을 고려하고 있는 청약예금 가입자는 지금부터 자신의 청약여건을 잘 고려해서 청약을 해야 한다.
여유자금이 부족하거나 무주택자라면 작은 평형으로 변경을 고려해 보는 것이 좋을 것이고 내년에도 판교 물량은 많이 남아 있기 때문에지금부터라도 자신의 여건에 맞는 청약 전략을 짜는 것이 중요하다. |  | 판교신도시는 경부고속도로를 사이에 두고 동판교와 서판교로 나눠져 있는데 동판교는 초등학교 4곳, 중학교 4곳, 고등학교 3곳 등이 세워지고 에듀파크(교육시설구역)도 들어설 예정다. 또 20 만평 규모의 벤처단지와 서울 강남역과 분당 정자역으로 연결되는 신분당선 판교역이 2010년에 들 어설예정이며 중심상업시설 역시 판교역을 중심으로 배치되어 있어 서울과 분당으로의 접근성과 생활편익시설이 우수하다. 때문에 동판교지역은 하수종말처리장, 쓰레기소각장, 납골당 등의 혐오시설이 계획되어 있는데도 불구하고 서판교에 비해 선호도가 높은 상황이고 3월 1차 분양때에도 동판 교의 아파트의 청약경쟁률이 서판교에 비해 높은 편이였다.
서판교는 동판교보다 저밀도로 개발돼 자연친화적인 단지로 조성되어 주거환경면에서는 동판교에 비해 우수할 것으로 전망되고 있으며 8월에 분양될 중대형 아파트가 동판교에 비해더 많이 입지하고 있다. 서판교는 50평형대 연립주택 1000여 가구를 포함하면 중대형 아파 트가 5900여가구 공급되고, 동판교는 4300가구 분양되는데 중심상업지역 인근에 중대형평형 위주의 주상복합 아파트 1260가구가 분양되어 공급되는 세대수는 큰 차이가 없을 것으로 보인다.
 단독주택용지(블럭형 단독택지 제외)는 1970필지에 이르는데 대부분 수용되는 가옥과 토지 소유자에게 공급되는 이주자 택지 및 협의양도 택지 형태로 우선 공급되고, 필지가 남을 경우는 2006년 하반기에 일반 실수요자를 대상로 공급될 예정이다.
규모는 80평이며 공급단가는 조성 원가의 80% 수준에서 결정될 예정이고 연면적의 40%까지는 상가로 사용할 수 있어 투자가치가 더 높은 편이다. 이주자택지 공급 대상자로 확정된 사람은 사업시행자와 공급계약 을 체결한 후 1회에 한해 제3자에게 팔 수 있기 때문에 단독주택용지에 관심이 있다면 이 전매 기회를 이용해 이주자택지를 구입하면 된다.
협의양도인 택지 공급의 경우 순수 단독택지로 규모는 70평이고 상가로 전용할 수 없으며 내년4분기 이후에 공급되는데 공급 금액은 감정평가 금액으로 결정된다.
생활대책용지의 경우 약 6- 7평의근린생활용지가 공급되는데 내년 상반기 중 대상자를 확정한 뒤 2007년 이후에 공급될 예정이 고 상업용지 역시 일반경쟁입찰방식으로 2007년에 공급될 예정이다.
블록형 단독택지는 3개 필지 가 공급될 예정인데 공급시기와 방법은 아직 결정되지 않았다.
판교신도시가 투자가치 높다는 것은 최근 각종 신문사나 부동산정보업체에서 판교세미나를 한 달에도 수차례 개최하고 있고 수천명의 인파가 몰리는 것만 보아도 알 수 있다.
그러나 이미 정부에서 실질 분양가를 시세의 90% 선으로 정해 놓고 채권입찰제 등을 통해 대부분의 시세차익을 환수하겠다고 나서고 있고 길게는 10년까지 매매를 할 수 없는 등 투자 메리트가 일부 떨어진 것도 사실이다. 실수요자라면 당첨확률이 낮은 판교만을 고집할 것이 아니라 인근 용인지역이나 성남 도촌지구 등에 공급되는 분양물량에도 관심을 가져볼 만하다. 또 김포, 파주, 하남 등지의 대규모 공급도 줄을 이을 전망이어서 각 지역의 단지별 장단점을 비교해서 자신에게 적합한 아파트에 청약하는 지혜가 필요할 것이다. |  | |
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