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지난 8.31부동산 종합대책이 발표된 후 부동산 시장은 빠르게 냉각되고 있습니다.
가파르게 상승세를 보이며 오르기만 하던 집값이 종합대책 발표 이후 하락세로 접어들고 있는 것입니다.
특히 강남권 재건축아파트틀은 추락에 가속이 붙으면서 본격적인 내리막길로 접어들었습니다.
주택을 여러 채 소유한 사람들이 세금부담과 각종 규제로 인해 물건을 쏟아내면서 주택가격을 경쟁적으로 낮추고 있기 때문입니다.
하지만 추가 하락을 기대하는 실수요자들의 관망세가 지속되면서 매수세는 전혀 보이지 않고 있는 현실입니다. 이번 8.31부동산종합대책 발표 이후 각 분야 전문가들뿐만 아니라 일반투자자, 혹은 부동산에 조금이라도 관심이 있는 사람들은 각가지 추측과 전망을 내놓으며 관심을 기울이고 있습니다.
앞으로 부동산 시장이 어떻게 될 것인지, 부동산에 투자해야 하는지 말아야 하는지, 과연 이번 정책으로 부동산시장이 잡힐 것인지에 대한 의문에서부터, 부동산에 투자한 사람이라면 불안감과 함께 불만의 목소리를 높이고 있을 것입니다.
이렇게 부동산 정책은 부동산가격의 하락과 안정이라는 큰 틀에 대한 공감대는 형성하고 있지만, 각 개인들의 입장과 이해관계에 따라 말도 많고 탈도 많은 것이 현실입니다. 그러나 분명한 것은 이번 종합대책이 역대 어느 대책보다 부동산시장에 있어 큰 영향을 미친다는 점입니다.
그렇다면 부동산을 소유하고 있는 사람이든, 실수요자의 입장이든 이번 정책의 내용을 잘 파악하고 향후 어떤 방향으로 나아갈 것인지 알아야 할 것입니다.
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[주택부문]
이번 8.31대책의 주요한 취지는 부동산으로 일확천금을 꿈꾸는 투기수요를 철저히 차단하겠다는 것입 니다.그렇기 때문에 집을 한 채만 가지고 있고 그것이 고가의 주택이 아니라면 이번 대책의 핵심 내용 인 종합부동산세나 1세대 2주택자에 대한 양도세 중과세 중과 등은 크게 걱정할 필요가 없습니다.그러 나 집을 소유하고 있을 때 매년 내야 하는 재산세 부분은 일부 부담이 늘어날 것으로 보입니다. |
| 첫번째로 주택투기 수요를 억제하고자 각종 부동산세제를 강화하였습니다.종합부동산세를 세대별로 합산과세하고, 과세기준액을 9억원에서 6억원으로 하향한 것입니다. 또한 과표 적용률을 현재 50%에 서 2006년에는 20%, 2007년 이후에는 10%씩 상향하여 2009년에는 100%를 달성한다는 내용입니다.지난 해와 비교해서 세부담 상승폭 제한선도 현행 50%(1.5배)에서 200%(3배)까지 늘리기로 하였습니다. 재산세를 매기는 데 기준이 되는 공시가격을 2008년부터는 매년 5%씩 단계적으로 높여갈 계획이므로 세부담이 커지게 됩니다. 예를 들어 공시가격을 기준으로 1억8천만원 하는 아파트를 보유한 경우, 가격에 변동이 없는 경우라면 2006년과 2007년은 21만원의 재산세를 부담하게 되지만 과표적용률이 늘어나는 2008년에는 23만7천원, 2009년에는 28만원으로 조금씩 늘어나게 됩니다.물론 고가의 주택을 보유한 경우라면 재산세 외에 종합 부동산세가 추가되면서 보유세 부담은 훨씬 크게 늘어나게 될 것입니다. |
| 둘째, 1가구 2주택자의 경우 2006년부터 양도소득세를 실거래가로 과세하기로 하였고, 2007년부터는 모든 주택에 적용한다고 합니다. 또한 수도권과 광역시의 경우 기준시가 1억 원, 기타 지역의 경우 3억 원을 초과하는 주택에 한하여 1가구 2주택자의 양도세율을 50%로 하여 1년간의 유예기간을 준 뒤2007년부터 시행하기로 하였고, 장기보유특별공제도 배제하기로 하였습니다. |
셋째, 부동산세제 강화에 따른 거래위축을 우려해서 부동산의 개인간 거래시 취득세를 당초2%에서 1.5%로, 등록세를 1.5%에서 1.0%로 인하하였습니다.
따라서 개인간 거래시 총 거래세는 모두 2.85%. 이전의 4.0%에 비해 1.15%가 낮아졌다. 그러나 경매ㆍ공매를 통한 거래는 개인간 거래에 해당하지 않기 때문에 여전히 4.6%의 거래세(취득세 2%, 등록세 2% 등)가 부과됩니다.하지만 이처럼 적용세율은 낮아지더라도 오히려 실제로 부담하는 세금의 액수는 늘어날 수 있습니다. 이런 세율인하와는 별개로 내년부터는 실제 거래가격을 기준으로 세금을 매기기 때문입니다.
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즉 현재 실거래가로 과세하는 서울 강남, 서초구와 경기도 분당, 용인 등 일부 주택거래신고지역을 제외 하고는 대부분 실거래가보다 낮은 공시가격을 기준으로 세금을 계산했지만 내년부터는 주택거래신고지 역 여부에 관계없이 모두 실거래가로 과세하기 때문입니다. .그렇기 때문에 적용세율은 낮아지지만 세 금을 매기는 과표금액이 높아지게 되면 실제 부담액은 오히려 늘어날 가능성이 있습니다. 따라서 새로 주택을 구입하는 경우라면 시점에 따라 거래세 부담이 달라지는 만큼 사전에 이러한 사항을 감안해야만 합니다. |
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[무주택 서민을 위한 지원제도]
무주택 서민의 주택마련 지원을 위한 제도도 눈 여겨 볼만한 내용들이 많습니다.가장 주목할만한 내용은 주택구입자금 금리를 소득계층 내지 주택 구입가격 별로 차등해서 지원한다는 부분입니다. 즉 연소득 2천만원 이하 또는 가격 1억5천만원 이하 주택에 대해서는 주택구입자금 지원시 금리를 1%포인트 내외로 인하해서 적용합니다. 그만큼 이자부담이 줄어들게 되는 것입니다.또한 주택금융공사 모기지론에 대해서도 일정소득 이하 가구주에 대해서는 금리우대 및 신청 시 우선지원 계획을 밝히고 있습니다.이 외에 예전에 시행하던 생애최초 주택구입자금 지원제도를 재개하며, 저소득층을 위한 전세자금 대출금리 인하와 모기지론을 통해 무주택자 등의 주택구입시 통상보다 높은 비율로 대출을 받을 수 있도록 하는 제도도 시행될 예정입니다. 따라서 이번 부동산종합대책으로 인해 집을 여러 채 소유한 사람들이 세부담을 우려해 물건을 많이 내놓을 것이 예상되어 집값 하락을 유도할 것으로 보입니다. 아울러 신도시 개발 등을 통한 신규주택의 공급 증대 등이 기대되는 만큼 무주택 실수요자들의 경우 지원제도를 적절히 활용함으로써 내 집 마련의 좋은 기회로 보고 적극적으로 나서 볼 만 합니다. |
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[토지 부문]
첫째, 먼저 토지거래허가구역 내에서의 토지거래 허가요건이 대폭 강화되었습니다. 즉 비농업인이나 비임업인의 경우 거주기간을 기존 6개월에서 1년 이상으로 강화하였고, 거주지를 농지나 임야가 소재하는 당해 시ㆍ군 거주에 한하여 토지거래를 허가하고 있습니다. 더불어 토지거래허가 신청시 자금조달계획서 제출을 의무화하고, 자금조달계획을 국세청에 통보하여 조사자료로 활용하게 됩니다. |
| 둘째, 전매제한기간을 기존의 6개월 내지 1년에서 농지는 2년, 임야 3년, 개발용 토지 4년 및 기타 토 지 5년으로 늘려 이 기간 동안 팔지 못하고 의무적으로 사용하도록 하였습니다. |
| 셋째, 나대지, 잡종지, 도시지역 임야 등 비사업용 토지에 대한 종합부동산세를 세대별로 합산과세하고 과세기준을 6억원에서 3억원으로 하향조정하였으며, 세부담 상승폭이나 과표적용률을 주택과 마찬가지로 적용됩니다. |
| 넷째, 2006년부터 비사업용 나대지, 잡종지, 및 부재지주 소유 농지, 임야, 목장용지에 대한 양도세를 실거래가로 과세하며, 2007년부터는 전면적으로 실거래가 과세로 전환한다고 되어 있습니다. 또한 이들 토지에 대하여는 양도소득에 대해 1세대 3주택에 준하는 60%의 양도세율을 적용하기로 하였으며, 역시 장기보유특별공제도 적용하지 않습니다. 다만 매물 유도를 위하여 이들 토지에 대한 양도소득세 60% 부과는 1년간의 유예기간을 두어 2007년부터 시행됩니다. |
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[세제개편]
세제개편과 관련해서도 알아두면 유용한 사항들이 있습니다.
연말정산 소득공제가 적용되는 장기주택마련저축과 장기주택저당차입금 이자상환액에 대해 내년부터는 일정금액 이하로 그 자격조건이 강화됩니다.
장기주택마련저축의 경우 내년부터는 가입자격을 가입 당시에 무주택자 또는 국민주택 이하 1주택 소유자로서 주택공시가액 2억원 이하인 경우로 제한하게 됩니다.
또한 주택구입자금 대출에 대해 적용되는 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제도 주택공시가격 2억원 이하 주택 취득으로 제한됩니다.
결국 내년부터는 2억원이 넘는 주택을 소유하거나 구입할 경우에는 관련 소득공제 혜택이 전혀 적용되지 않는다는 점을 염두에 두어야 합니다.
특히 적금 상품인 장기주택마련저축은 올해 안에 미리 가입해 두는 것이 유리합니다. |
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[집값은 하향안정세가 가속화]
서울과 수도권 지역의 경우에는 세금부담과 거래규제가 강화되면서 부동산시장 전반에 걸쳐 가격조정이 일어나고 있습니다.특히 8.31대책의 가장 큰 영향을 받은 것은 강남을 중심으로 한 재건축시장입니다.최근 3년간 줄곧 상승세를 지속해 오다가 드디어 하향세로 돌아 섰습니다. 입주권에 대한 양도세 과세 방침까지 발표되면서 하락 속도는 더욱 가파르게 이어지고 있습니다.강남권 재건축단지는 최근 두 달 사이에 호가가 최고 1억원 이상 빠졌다고 합니다.그러나 이렇게 가격이 하락함에도 불구하고 집을 사겠다고 나서는 사람은 찾아 볼 수 없습니다. 정부의 재건축 규제지속 의지가 워낙 확고한데다 세제강화, 담보대출 축소, 입주권 양도세 과세방안 등 잇단 규제조치가 속속 나오고 있어 추가하락에 대한 기대심리로 실수요자들이 관망세를 지속하고 있기 때문입니다. 이에 따라 팔려고 내놓은 물건은 쌓이는데 실제 거래는 거의 이루어지지 않는 현실입니다. |
| 반면에 전세가격은 크게 오르고 있습니다. 당분가 전세를 살면서 가격이 더 떨어지면 내 집 마련을 하겠다는 사람들이 늘고 있기 때문입니다. |
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[실수요자들의 적극적인 내 집 마련 전략이 필요]
많은 전문가들이 실수요자들의 경우 올 가을부터 주택구입을 위한 호기로 보고 본격적으로 전략을 짜보라고 권고하고 있습니다.즉 올 4분기부터 내년까지를 매수 시점으로 보고 있는 것입니다.보유세, 양도세 강화와 주택담보대출 규제로 집을 여러 채 소유하고 있는 사람들의 급매물이 대거 쏟아져 나올 것으로 보이기 때문입니다.
이번 기회에 집을 넓혀가고 싶은 사람들은 매입시점과 세금을 꼼꼼히 따져야 합니다. 양도세 비과세 혜택도 놓쳐서는 안 될 것입니다.구입할 집이 종합부동산세 대상인지도 확인해야 합니다.
만약 집을 두 채 이상 가진 사람이라면 우선 세금계산을 해 봐야 하며, 이에 따라 매도시기와 전략을 세워야 합니다. 물론 더 좋은 지역의 물건은 놔두고 이 외의 물건부터 처분하는 것이 당연할 것입니다.2007년부터는 다주택자에 대한 양도세율이 크게 높아지기 때문에 늦어도 내년까지는 정리하는 것이 좋습니다. |
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[무주택자의 경우 신규분양에 관심을]
주택구입을 급하게 서두르지 않는다면 신규분양을 노려보는 것도 좋은 방법입니다.
앞으로 공공주택물량이 크게 늘어나는데다 청약제도 자체가 무주택자에게 유리하게 전개될 가능성이 매우 높기 때문입니다.
특히 무주택자의 경우 무주택 기간과 소득, 가구현황 등을 감안해 청약 우선순위가 주어지고, 공공택지내 원가연동제가 적용돼 신규분양을 통한 내 집 마련이 훨씬 쉬워질 것으로 보입니다.
게다가 8.31종합대책 발표 이 후 건설회사들이 본격적인 분양경쟁에 나서고 있어 신규분양 물량이 크게 늘어날 것으로 전망되고 있습니다.
또한 공공택지내 전매제한이나 투기지역 내 주택담보대출 제한 등으로 가수요가 급격히 감소할 것으로 보여, 유망분양물량이 실수요자들이 몫으로 돌아갈 가능성이 훨씬 높아졌습니다.
따라서 입지 좋은 공공택지 분양주택의 분양계획을 잘 살펴 두었다가 청약해 본다면 내 집 마련의 길이 훨씬 가까워질 것입니다.
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[토지시장에 대한 전망]
한 때 개발열풍에 힘입어 오르기만 하던 땅값도 수도권, 지방 할 것 없이 매물이 쏟아지면서 가격이 하락하고 있는 실정입니다.토지시장 역시 빠르게 얼어 붙고 있다고 합니다.
지난 3월 이후 다달이 상승폭이 커졌던 땅값은 지난 6월 0.79%를 정점으로 꺾이면서 둘 달째 상승세가 둔화되면서 하락하고 있습니다.
이런 상황으로 볼 때 지금은 토지에 대한 투자보다는 현재 토지를 갖고 있는 투자자들이 좀 더 유리한 시점에 팔아야 하는지에 중점을 두어야 할 것 같습니다.이번 부동산종합대책으로 비업무용 토지 및 부재지주의 농지, 임야, 목장 용지는 양도할 때 실거래가로 높은 세금을 내야하기 때문에 이익을 거의 남길 수가 없습니다. 결국 양도세가 크게 인상되기 전에 활용가치가 낮은 땅부터 팔아야 한다는 결론입니다.물론 앞으로 개발 가능성이 있는 지역의 토지라면 당분간 보유하면서 추이를 지켜 보는 것도 현명한 방법입니다.
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