|
| | 지난 10월 29일 정부는 세제, 금융, 주택공급확대를 축으로 하는 부동산 종합대책을 발표했다. 주로 다주택 보유자들이 시세차익을 누리지 못하도록 세금을 거둬들이겠다는 것과 무주택자들에게 공급 기회를 확대하겠다는 것으로 요약된다.
그리고 지난 2년 동안 아파트 값이 급등한 것은 저금리 상황이 빚어냈던 것인 만큼 담보대출 비율을 줄이겠다는 의도도 포함돼 있다. 이날 발표된 주요 정책 내용은 다음과 같다.
| |
|
| |  | 주택거래계약 신고 | | |
|
| | 그 동안에는 주택거래계약을 체결한 후 한 달 정도 지나 잔금을 치른 다음 시ㆍ군ㆍ구청에 거래금액에 대한 검인을 받았고 관행적으로 실거래가보다 낮은 금액으로 시ㆍ군ㆍ구청에서 검인을 받아 등기소에 신고했다.
하지만 이제는 투기과열지구 등에서 주택 거래자는 구청에 신고하고, 이를 지키지 않거나 가격 등을 허위로 신고할 때는 과태료가 부과된다. 전국 전산망을 구축해 인터넷으로 주택 거래때 실제거래 가격을 신고토록 하는 `주택거래 신고제`는 빠르면 연내로 앞당겨져 시행된다. 계약체결 즉시 계약내용을 즉시 시ㆍ군ㆍ구청에 신고해야 하기때문에 다운계약서를 쓸 여지가 매우 좁아진다. 신고내용에는 거래가격과 인적사항 등이 포함될 전망이다. | |
|
|
|
| |  | 세금 - 1가구 3주택자 양도세율 최고 82.5% | | |
|
| | 정부는 1가구 3주택자에 대해 양도세율을 60%로 올리되 투기 지역 등은 최고 15%의 탄력세율을 적용해 세율이 75%가 되도록 할 방침이다. 여기에 양도세의 10%인 주민세가 포함되면 차익의 82.5%가 세금으로 흡수된다. 3주택 판정은 주택 양도일을 기준으로 동일 세대원이 갖고 있는 주택 수를 기준으로 하나 일정 기간이 지나지 않은 상속주택이나 임대사업용 주택은 제외된다.
이 정책에 따르면 양도세가 최고 82.5%까지 올라갔으므로 사실상 시세차익은 없다고 봐도 무방하다. 따라서 3주택 이상 다가구 보유자라면 보유하고 있는 집 가운데 가장 처지는 것부터 법 개정 전에 파는 것이 유리하다. 정부도 이를 유도하기 위해 소득세법을 먼저 개정한 뒤 개정 당시 3주택 이상자에게는 1년간의 적용 유예기간을 두고 다주택 처분을 유도할 방침이다. 이를 위해 우선 주민등록부터 옮겨야 한다. 이 때 무조건 가장 비싼 곳으로 옮기기보다 매입시점부터 지금까지 따져서 상승폭이 가장 컸던 집으로 옮기는 것이 현명한 방법이다.
어차피 6억원 이상인 고가 아파트는 1주택이라 할지라도 6억원 이상 초과분에 대해서는 양도세를 매기기 때문이다.
물론 이는 주거여건이나 기타 사항은 배제하고 단순히 수익 거두기를 최고 목표로 했을 때 행동요령이다.
한 가지 다행인 것은 보유세율 상승폭이 예상보다 작다는 점이다. 매년 20~30%씩 올린다고 하지만 큰 부담이 되지는 않을 것이라고 세무 전문가들은 말한다.따라서 1년 안에 주택을 팔되 시기 조절은 가능하다. | |
|
|
|
| |  | 신규아파트 공급시장 | | |
|
| | 무주택자들에게는 내집마련 기회가 상당히 늘어날 전망이다.
현재 투기 과열지구 내에서는 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 민영주택 공급량의 50%를 35세 이상, 5년 이상 무주택자에게 우선 공급하고 있으나 이 비율을 75%까지 늘려 내년 1월1일부터 시행할 방침이다. 특히 11월중 6대 광역시와 도청 소재지로 투기과열지구가 확대될 전망인데, 이렇게 되면 이들 지역에선 아파트 분양권 전매가 금지되고, 5년이내 청약당첨 사실이 있는 가구는 청약 1순위 자격이 박탈된다. 지금은 서울시, 경기도 전지역(도서, 접경지등 일부 제외)과 부산 해운대구, 대구 수성구 등이 투기과열지구로 묶여 있다. 현재 분양권 전매 금지는 투기 과열지구 내에서만 시행되나 분양시장 과열이 전국으로 확산되면 특정 지역을 투기 과열지구로 지정하는 제도를 없애고 주택법을 개정해 분양권 전매를 전면 금지한다는 것이다.
아울러 12월까지 투기과열지구에서 공급되는 전용 25.7평(32평형)이하 공동주택(20가구 이상) 가운데 75%는 무주택 세대주에게 우선 청약기회가 주어진다.
무엇보다 소형주택 의무비율제도를 적용받는 재건축 아파트에서 내집마련 기회가 늘어난 것이 희소식이다. 따라서 섣불리 담보대출을 끼고 집을 사기보다는 우선 공급이 충분한 전세시장에서 대기하다 원하는 지역에서 입맛에 맞는 공급물량이 나올 때 청약하는 것이 좋다. 더욱이 이제는 전매차익 자체가 불가능하므로 들어가 살 각오를 해야 한다. 따라서 손바뀜이 많이 일어나는 입주 후 2년쯤 됐을 때 가격이 많이 상승하는 호재지역을 고르는 것이 좋다. 아직 여윳돈이 많지 않다면 차라리 신도시 공급 때까지 기다리는 것도 좋은 방법이다. 공급물량이 크게 늘어나므로 강남만 아니라면 기존 아파트 매물도 꽤 쏟아져 나올 것으로 기대된다. | |
|
|
|
| |  | 주상복합 | | |
|
| | 주상복합 아파트도 현재 입법 예고된 `건축물의 분양에 관한 법률'이 제정되면 일반 아파트와 마찬가지로 투기 과열지구 내에서 무주택자 우선 공급, 분양권 전매금지 등이 그대로 적용된다. 또한 6대광역시로 확대 적용키로 한다.
즉 내년 상반기부터는 20∼300가구에 해당하는 주상복합아파트도 아파트와 같이 청약자격이 제한되고, 분양권 전매가 금지된다. 지금은 투기과열지구안에 공급하는 300가구 미만만 분양권 전매가 금지되고 있다.
이와 함께 오는 2005년까지 개발제한구역과 판교 신도시 일대가 토지거래허가구역이 지정되고, 11월중 지정되는 강북 뉴타운과 고속철도 중간역 주변도 토지거래허가구역으로 지정된다. 이들 지역에선 일정 규모(주거지 180㎡)이상 땅을 살 때는 실수요 여부 확인이 돼야 거래가 허용된다.
이들 대책에도 불구하고 집값이 잡히지 않으면 전국적으로 분양권 전매금지가 확대되고, 용적률 증가에 따른 주택면적 증가분에 대해 부담금 등을 부과해 재건축아파트의 개발이익을 환수하는 방안이 마련된다.
또 집값이 많이 오르는 지역에 대해선 주택거래허가제도가 도입되고, 토지거래허가가를 받아야 하는 거래구역 면적 기준도 하향(주거지 180→90㎡(27평), 녹지지역(200→100㎡), 공업지역 660→330㎡, 상업지역 200→100㎡) 조정된다. 이렇게 되면 주거지 주택거래 때에도 실거주 여부가 입증이 돼야 거래가 허가된다.
이를 위해 건설교통부는 11월중에 민간전문가를 포함해 20명으로 부동산 공개념 연구회를 설치할 예정이다.
따라서 최근 불처럼 타올랐던 주상복합 청약 열기는 내년 상반기까지 지속될 공산이 크다. 정부가 대책을 내놓았지만 주택공급에 관한 규칙을 개정해야 하기 때문이다. 특히 20가구 이상 주상복합아파트에 전매제한제도가 적용되는 시점은 내년 6월께가 될 전망이다.그 때까지 공급되는 주상복합아파트 분양권은 한 번 정도 전매를 허용한다는 것이다.
그러나 법 적용 전이라고 무작정 청약장으로 달려가는 것은 금물이다. 이상 과열이 지속되면 세무조사가 뒤따를 수 있기 때문이다. 당장 전매 차익을눈앞에 두고 급전을 뭉쳐왔다면 팔지 못해 애물단지가 될 수 있다. 주상복합 역시 아파트처럼 입주해 살면서 천천히 팔 궁리를 해야 하고 거기에 적합한 아파트를 골라야 한다. | |
|
|
|
| |  | 토지 상가 시장 | | |
|
| | 이번 종합대책 대상이 되는 것은 아니지만 토지ㆍ상가시장도 이번 대책 영향으로 상황이 크게 바뀔 것으로 예상된다.
토지시장은 주택에서 빠져나온 돈이 몰려들어 일시 득을 볼 수도 있다. 그러나종합부동산세 적용이 2005년으로 1년 앞당겨져 있어 무턱대고 매수하면 낭패를보기 쉽다. 따라서 언제라도 팔 수 있는 토지를 잡아야 한다.
상가 역시 이번 대책에서 제외됐다. 이는 굿모닝시티 사태 후 염려할 만한 투기세가 없었기 때문으로 풀이된다.
그러나 경기 자체가 죽고 저성장세가 이어질 것이라는 발표 때문인지 상가 임대료 수익이 전만 못하다. 상가투자 역시 철저한 분석을 해야 한다.
다만 내년 하반기부터 일정 규모 이상인 상가는 선시공 후분양 적용을 받아 공급이 위축될 전망이다. | |
> 
추천0
