| |  | 평소에 늘 준비하고 챙겨야 한다. | | | | | | 아직 내 집을 마련하지 못한 사람들이 지향해야 할 자세는 무엇일까. 그 기본은 바로 본인에게 주어지는 한시적인 정책의 혜택을 놓치지 말아야 한다는 점이다. 생각해 보자. 열심히 일하고 난 대가로 받는 월급으로 살아가는 샐러리맨들이 현실적으로 생각해 볼수 있는 내집마련 전략은 무엇이 있을까?
일반적인 내 집 마련의 방법은 다양하다. 청약통장을 활용하든가, 통장이 없지만 그래도 새집을 구하고 싶다면 분양권 전매를 이용할 수 있다. 또한 약간의 목돈과 당장 거주할 수 있는 공간적 여유가 있다면 경매를 통하여 내 집 마련을 생각해 볼수도 있을 것이다.
하지만 샐러리맨이 가지고 있는 재무구조상 목돈이 들어가는 구조의 내집 마련 방법은 실현 가능성이 적어 보이는데 샐러리맨은 매달 월급중 일부를 조금씩 떼어내어 적금을 들어 목돈을 만들기 때문이다.
주변에서는 이제 ‘소유’에서 ‘임대’의 시대라고 목청을 돋우기는 하지만 그 소리가 내 집 마련에 관심이 없거나 지독한(?) 현실을 아직 경험하지 못한 사람들이 하는 일종의 푸념이라고 많은 샐러리맨들은 알고 있다. 생각해 보면 그 동안 몇 번의 이사를 거쳐서 이곳까지 왔지만 아직도 수시로 벌어지고 있는 ‘전세대란 예상’이니 하는 말에 가슴이 ‘덜컹’ 내려앉았던 적이 한두 번이 아니었다.
지나고 보면 샐러리맨에게는 언제나 ‘언발에 오줌누기’ 식인 정부의 경기부양 정책에 한때 목을 매고 기댄 적도 있으나 이는 적어도 내 집 마련 내지 최소한의 투자를 위한 준비(여유자금 등)를 이미 해 두고 기다리고 있는 사람들을 위한 ‘정책적 배려’라는 것을 부지불식간에 알아 버렸다.
자, 그동안 정부의 한시적 경기대책에 무관심했다면 다시 한번 찬찬히 들여다볼 필요가 있다. 혹시 내 집 마련을 할 수 있는 목돈이 없다는 이유로 그저 전세대란에 이리저리 끌려 다니면서 만신창이가 되지 않았는지 돌이켜보자. 이제는 정책의 언저리에서 동네북마냥 이리저리 치이고 있지 마는 않겠다는 굳은 마음이 필요한 것이며, 그 적절한 시간이 되었으니 실천만이 남아 있다.
이제부터라도 내 집 마련에 관심 있는 사람은 정부의 정책을 그냥 받아들이지 말고 본인에게 해당되는 ‘당근’ 정책이라면 꼭 그 혜택을 놓치지 말아야 한다. 전문가들의 해설기사 등을 참고하여 정책 적용 시점, 대상, 적용 지역 등 구체적인 내용을 면밀히 검토하고 정하는 습관을 들이는 것이 바로 내 집 마련 재테크가 아닐까?
| | | | | | |  | 내 집 마련의 꿈을 키우자. | | | | | | - 과연 내 집은 가져야만 하는 것일까?
선택의 문제이기는 하지만 그대로 꿈을 버려서는 안될 것이다.
이 시대를 살기 위해서는 내 집 마련을 포기해서는 안된다. 다만, 약간의 욕심을 주리고 편안하게 살수 있는 집을 계획해 보자. 눈높이를 낮춰서라도, 출퇴근이 힘이 들더라도 내 집을 마련할수 있는 계획을 지속시켜야 한다. 이제라도 눈을 돌려 주변을 돌아보자. 자금이 좀 부족하더라도 선택해 볼수 있는 미분양 아파트, 다세대주택이 있다.
내 집 마련의 의미는 단순하지 않다. 그것은 생활의 안정을 주는 생활의 방패막이 같은 것이다. 힘든 일상을 뒤로 하고 돌아가 편안하게 쉴수 있는 집은 가족이 단란한 한때를 보낼수 있는 삶의 터전인 셈이다.
- 어떻게 해야 내 집을 마련할수 있는가?
생활이 나를 속일 때 노여워 할줄 아는 사람이 되자. 내집을 마련하기 위해서는 좀더 생활에 집착할 필요가 있다는 말이다. 그저 ‘막연하게’ 생활하면 내 집 마련은 요원해질 뿐이다.
| | | | | (1) 내 집을 마련하기 위해서는 노력이 필요하다
적당한 ‘자극’을 만들어야 한다. ‘발품’과 ‘손품’을 열심히 파는 노력이 요구된다.
기회는 노력하는 사람에게 온다는 진리를 기억하며 나만의 부동산 정보 채널을 만들어 보자. 부지런히 부동산 시장 돌아가는 것에 관심을 갖자. 모르면 옆 사람에게 물어보든지, 때론 신뢰가 가는 부동산 전문가에게 찾아가든지, 이메일을 보내든지, 상담실을 이용하든지 간에 적극적으로 궁금증을 해결하면서 나만의 부동산 기준을 만들어야 한다.
(2) 준비된 자만이 기회가 오면 잡을수 있다
서민들에겐 아직도 청약통장이 내 집을 마련할수 있는 기본이다. 이전투구 양상을 보이는 청약예금, 청약부금보다는 ‘무주택자’란 제한된 조건이 붙어 있는 청약저축에 관심을 가져야 한다.
경쟁이 심할수록 당첨 기회는 적다. 눈높이를 조금 낮춰 통근 가능한 수도권내 주택공사 공급 물량을 찾아보자. 아직 분양이 덜 된 곳도 있거니와 그나마 당첨 가능성이 높기 때문이다.
(3) 중개업소를 들락거리자
누가 강조하지만 오직 나만을 위한 전문가는 이 세상에 없다. 하지만 널려 있는 정보, 가공이 필요한 정보, 검증되지 않은 자료를 걸러 줄 전문가가 필요하다. ‘힘’이 있다면 내가 필요한 사람을 통해 확인할수 있겠지만 ‘힘’ 없는 샐러리맨은 그런 최소한의 '확인‘해줄 수 있는 전문가를 만들어야 한다.
동네 중개업소라도 자주 가보자. 전반적인 부동산 동향, 거주하고 있는 지역의 부동산 시세 변화, 정부 정책의 영향 등에 관하여 중개업자와 자주 이야기해 보자. | | | | | | | | | | | |  | 집을 구할 수 있는 방법 | | | | | | 내 집을 마련하는 방법은 다양하다. 준비된 돈의 규모, 준비 기간, 준비 사항 등에 따라 내 집 마련 방법을 선택할수 있다. 물론, 최소의 비용으로 한계효용을 극대화 할수 있는 주택을 구입한다는 기본 목표야 당연하겠지만 그 방법에 대한 내용을 알고 있어야 가능하다.
모두에게 좋은 것이 나에게도 좋으란 법은 없다. 각자가 가지고 있는 다양함을 한꺼번에 만족시키는 것이 어렵기 때문이다. 내 집을 마련하는 방법이 다양해지고 있다.
사실 원가연동제가 폐지되기 전까지는 신규 아파트를 청약해 당첨되면 바로 시세차익을 기대할 수 있어 청약통장은 ‘황금알’을 낳는 거위‘ 였다.
신규 분양되는 아파트의 경우 사람들의 관심도가 높은 인기 지역의 청약 경쟁률은 매우 높았다. 이런 치열한 경쟁을 마다하지 않았던 이유는 바로 분양만 받으면 바로 돈이 될 수 있었기 때문이었다. 새로 아파트에 당첨이 되면 시세차익이 보장되어 무주택 서민들로서는 내 집 마련도 하고 투자수익도 보장받는 거의 유일한 방법이라고 해도 과언이 아니었다.
기존 아파트를 구입하는 것은 바로 입주할수 있다는 점, 원하는 지역을 마음대로 선택할수 있다는 점, 생활의 편리성이 이미 검증을 받았다는 점 등에서 유리한 점은 있지만 문제는 가격이다. 신규 분양 아파트의 경우 가격이 높고 일시에 목돈이 필요하기 때문에 이미 상당한 자금을 가지고 있는 사람에게 유리한 점이 있다.
그렇다면 신규 분양 아파트나 기존 아파트를 구입하는 방법 말고 내 집을 마련할 수 있는 방법은 어떤 것이 있을까. 신규 분양 아파트처럼 청약통장을 가지고 있지 않더라도 초기 자금부담을 줄이면서도 새 집을 장만할수 있는 분양권 전매, 잘만 고른다면 저렴한 가격으로 내 집을 장만할수 있는 경매 또는 공매 그리고 미분양 아파트 구입 등의 방법이 있다. 내 집 마련을 ‘골라 먹는’ 재미로 할 수는 없겠지만 각자의 자금사정 등에 따라 선택의 폭을 넓힐수 있다는 것을 알아두자.
| | | | | (1) 그래도 청약통장을 사용하면 돈이 된다
청약저축, 청약예금, 청약부금 등을 가지고 있으면 신규 분양 아파트를 신청할수 있는 자격이 생긴다. 초단타 ‘시세차익’을 노리는 투기성 자금이 가장 활발하게 움직이는 시장이 바로 청약시장이라고 할수 있다. 그만큼 환금성의 제약을 피할수 있으면서 자본 이득을 기대할수 있는 상품이라는 인식이 일반적이기 때문이다.
문제는 이런 신규 분양 아파트에 실수요자 외 많은 사람들의 관심이 집중되면서 정작 내 집을 마련하기 위해 뼈 빠지게 일해 온 서민들은 심리적 허탈감만 더욱 커져가는 것이다. 아파트 청약을 ‘복권’ 취급하며 ‘되면 좋고 안 되면 다음에 다시 한다’라는 기념을 가진 부류의 사람과 절박한 심정으로 당첨을 기원하는 서민들이 똑같은 조건으로 경쟁을 해야 한다는 것이 우리에게 주어진 현실이다.
하지만 이미 청약통장을 사용하여 신규 분양 아파트를 분양받는 것이 초기 자금 부담을 최소한으로 하면서 원하는 아파트에 들어갈 수 있는 효과적인 방법임에도 변함이 없다. 투기성 자금과 경쟁을 피할수 있는 청약저축의 경우 가입조건이 무주택자로 제한되어 있다. 실수요자의 경우 우선 청약저축통장을 적극적으로 활용하는 것이 가장 현실적인 내 집 마련의 방법이라고 권하고 싶다.
유망 지역으로는 서울의 경우 역세권, 한강 조망 아파트가 유망하며 수도권에서는 죽전이나 부천 상동, 의왕 내손 등의 지역이 유망하다.
(2) 미분양 아파트, 잘만 고르면 ‘알짜’를 찾을수도 있다
2002년 한 해는 아마도 미분양 되었던 아파트가 가장 단 시간내 가장 많이 팔린 시기가 아닌가 싶다. 장기간 적체되어 왔던 미분양 아파트가 서울 지역에서부터 지방까지 서울 ‘큰손’들의 투자 대상으로 변했기 때문이다.
그런 이유로 미분양 아파트가 많이 소진되었기는 하지만 아직도 구입할수 있는 물량이 있다. 미분양 아파트를 구입하게 되면 많은 혜택을 누릴수 있는데 중도금 납부 유예, 분양 가격 할인, 계약금 비율 인하 등을 충분히 활용하는 것도 실속 있게 집을 마련할수 있는 방법이다.
그러나 유의할 사항은 분명 있는데, 무엇 때문에 미분양이 되었는지를 정확히 파악하고 구입해야 한다는 점이다. 막연한 불안감으로 미분양 아파트를 볼 필요는 없지만 그렇다고 단지 가격이 조금 저렴하다고 해서 계약했다가는 낭패를 당할수도 있다. 미분양 아파트를 고를 때는 반드시 현장을 방문한 뒤 교통여건, 주변환경, 공사 진행 상황 등을 파악하는 것이 좋다. 가능하면 역세권이나 택지지구, 1천가구 이상 대규모 단지를 고르는 것이 좋다.
(3) 경매 또는 공매를 활용한다
흔히 경매는 속칭 ‘선수’들만 하는 것으로 생각하는 경향이 있다. 최근 경매에 참가하는 사람들이 많아지기는 했지만 아직 법원 경매 법정에 한 번도 안가본 사람이 많이 있다. ‘경매 법정’이라는 용어가 부담스런 사람은 자산관리공사 공매에 관심을 가져도 좋다. 경매의 경우 시민들의 참여가 늘면서 낙찰받는 사람들의 입장을 고려한 법 개정이 이뤄지고 있다. 무차별 항고를 막은 것이 그런 사례일 것이다.
경매도 훌륭한 내 집 마련의 방법이 될 수 있다. 가장 큰 장점은 경쟁력을 갖춘 상품을 선택한다면 시세보다 20% 이상 저렴하게 낙찰받을수 있기 때문이다. 하지만 각종 권리분석 등 일반인들이 이해하기 힘든 각종 법률문제 등으로 인해 자칫하면 손해를 볼수도 있다. 따라서 경매전문업체의 조언을 받는 것이 좋으며, 경매를 통해 내 집 마련을 하려면 미리 목돈이 준비되어야 한다. 매입 대금을 한꺼번에 내야 하기 때문이다.
| | | | | | | | | | | | | - 내 집 마련이 가능한 방법별 장점/단점 | | | | | 구입 방법 | | 장점 | | 단점 | | | 신규 분양 | - 자제, 기능의 고급화
- 초기 자금 부담이 적다
| - 청약자격을 갖춰야 살수 있다
- 입주시까지 기간 필요 | | | 미분양 아파트 | - 신규보다 싸게 살수 있다
- 파격 조건이 있을수 있다
| - 1층 등 불리한 층이 많다
- 투자 가치가 크지 않다 | | | 경매 & 공매 | - 시세보다 싸게 구입 가능
- 기반시설이 잘 갖춰 있다
| - 자금 부담이 크다
- 선택의 폭이 크지 않다
- 법적인 문제 발생 가능성 | | | 재건축 아파트 | - 청약 통장이 필요 없다
- 동호수 우선 선택권이 있다
| - 자금이 많이 든다
- 입주시까지 시간이 길다 | | | 급매물 | - 선택이 다양하다
- 시세보다 싸게 구입 가능하다 | - 자금 부담이 크다
- 낡은 집이 대부분이다 | | | | | | | |  | 앞으로의 집값, 예측하고 준비하는 방법 | | | | | | | | - 미래를 예측하고 판단하는 것만큼 어려운 것이 있으랴.
연말이면 신문지상 빠지지 않고 등장하는 것이 올해 부동산 결산, 내년 부동산 경기전망이다. 대체로 부동산 분야별 전문가의 견해를 낙관론과 비관론으로 대비해 나열하는 수준으로 객관성에 대한 잣대가 없는 독자에게 정보로서의 기능보다 오히려 혼란만을 가중시키는 경우가 있을수 있다.
내 집 마련의 원대한 계획을 가진 서민에게나, 약간의 여유자금을 부동산에 투자하고자 하는 사람들에게 금과옥조는 못될지언정 정확한 판단을 흐리게 해서는 안된다. 또한 투자든 아니면 내집 마련이든 간에 나름대로 독자 스스로도 경제전반에 대한 판단 기준을 세워 보는 노력이 필요하다.
이러한 노력은 수시로 바뀌는 전문가들의 경기전망이나 경제여건 등을 판단하는 중요한 기준점으로 작용한다. 요즘 전문가로서 가장 많은 수난을 받고 있는 사람들이 증권 분야 애널리스트들이라고 한다. 나름대로 객관적인 사실에 근거하여 정성적, 정량적 분석을 통한 시황 리포트와 추천 종목을 내놓기는 하지만 이에 대한 주변 평가는 그지없이 냉정하며, 다분히 결과론적인 평가뿐이다.
여러모로 내 집 마련이나 여유자금 부동산 투자에도 개인적인 잣대가 분명히 필요한 시대가 도래했다. 부동산시장에서 과거와 같이 단순한 시세차익을 기대하던 시대는 이미 가 버린지 오래고, 증권투자에서와 마찬가지로 다양한 경기변동 변수와 철저한 수익분석, 투자분석 등과 지난 결과를 근거로 한 부동산 선택만이 유일한 수익의 조건이 되고 있다.
- 부동산 거래량에서 집값을 예측해 본다
일반적으로 주식투자자의 경우 주식거래에 있어 매도물량, 매수 물량 등 각 시점에 따른 주식의 거래량을 체크하는 것은 기본적 상식이다. 다시 말하면 거래량이 많을 경우 전반적인 가격 상승을 예측할수 있으며, 거래량이 적을 경우에는 가격은 대체로 하락하는 것으로 예상할수 있어 주식시장에 있어 거래량은 주식의 가격 상승과 하락의 변곡점과 같은 것이다.
그렇다면 부동산에서는 어떠한가. 부동산에서도 집값을 예측하는데 있어 주택 가격 상승과 하락의 선행지수로의 주택 거래량 역할에 대하여는 그리 큰 이견이 있을수 없다. 거래량 이오에도 부동산 경기의 일반적인 지표로서 이용할 만한 데이터는 건축 하거 건수 또는 실제 착공 건수 등을 들수 있다. 이러한 지표는 대체로 현재의 부동산 경기가 장차 어떻게 진행될 것인가를 보여준다.
그렇다면 이러한 주택 매매가 예측 가능한 지표에 대한 정보를 다음과 같은 경로를 통해서 얻을수 있으며, 이는 투자의 잣대로 활용할수 있다.
| | | | | (1) 주택은행에서 매달 발표하는 주택 가격 및 거래량 변화를 비교해 본다.
(2) 각 구청 주택과나 건축과를 통해서 매달의 건축 허가 건수 등을 비교해 본다.
(3) 법원 통계월보를 통해서 부동산 등기 건수를 확인해 본다.
(4) 건설교통부에서 발표하는 각종 지표(청약 가입자수의 증감, 경기부양책, 경기진정책 등)를 통해서 확인해 본다.
| | | | | | | | | | | | | - 경제를 알면 집값이 보인다
민간 경제연구소의 결과를 보면 과거와는 달리 외환위기 이후 집값은 경제성장률에 많은 영향을 받는다고 밝히고 있다. 과거에는 경제성장률과 무관하게 아니면 반대로 작용하는 경우가 있었다. 예를 들어 88년 경제성장률은 12.4%에서 89년 6.76%로 하락했음에도 불구하고 집값은 13.2%에서 14.6%로 상승한 반변에 91년~95년 경제성장률은 5.0~9.1% 수준을 유지했지만 집값은 5년 연속 하락추세를 보였기 때문이다.
실업률도 간접지표로서 활용할수 있는데 실업률이 높아져 전반적으로 실물경제가 침체하게 되면 가계의 소득에도 영향을 미쳐 전반적으로 집값의 하락세를 재촉하게 된다.
최근 들어 부동산의 경기예측에 있어 일반적인 부동산 포트폴리오(투자성, 환금성, 안전성) 구성에 있어 경쟁력 보완관계에 있는 증시에 대한 관심을 가질 필요가 있다. 연세대 서승환 교수와 삼성 경제연구원 박재룡 연구위원 등은 98년 이후 발표한 연구논문을 통하여 “증시가 활기를 띠면 9월~1년후 부동산값이 상승세를 나타냈지만 97년 이후 증시와 부동산시장은 시차 없이 비슷한 움직임을 조이고 있다”고 주장하고 있다.
이처럼 경제를 알면 부동산에 대한 이해와 수익 실현에 한발 더 가까워지는 지표가 된다.
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