[미즈] 부동산과 관련된 세금 알아보기

부동산과 관련된 세금 알아보기
등록일 2011-02-15 19:30 조회수 4,100 글자확대 글자축소

돈이 보이는 재테크 - 부동산과 관련된 세금
꿈에 그리던 내 집 마련 후, 내야 하는 세금은 취득세와 등록세, 보유하고 있는 동안에는 재산세와 종합부동산세 등의 보유세, 집을 처분한 후에는 양도소득세를 내야 한다. 취득세와 등록세는 구입한 주택의 평형에 따라 세율이 달라지고 납부기한이 있어서 주의해야 한다.

부동산 취득세는 부동산을 취득하는 경우에 과세하는 조세로 취득물건의 소재지 지방자치단체에 납부한다. 취득한 날로부터 30일 이내 자신신고납부가 원칙인데, 취득자가 소정기일 내에 신고 납부하지 않는 경우 지방자치단체에서 가산세를 더하므로 납부 날짜를 꼭 지켜야 한다. 기한을 넘긴 경우 가산세는 신고불성실 가산세 20% 및 납부불성실 가산세 1일 당 1만분의 3을 내야 한다. 등록세는 소유권이전등기를 하기 전에 부동산 소재지 지방자치단체(시군구청)에 납부해야 하는 세금으로, 등기 신청 시에 등록세를 냈다는 영수필확인서를 납부해야 하므로 가산세가 없지만 서둘러 내는 것이 좋다. 등록세의 20%는 지방교육세로 덧붙는다.

2011년 1월 1일부터는 취득세와 등록세가 통합되어 취득 후 60일 이내 통합취득세를 납부해야 한다. 통합취득세는 취득세와 등록세의 이중과세 논란을 해소하기 위해, 납세, 징세비용을 절감하였으며 신고납부기한도 60일로 연장된 것이 특징이다. 그러나 등기, 등록일에 한꺼번에 세금을 납부해야 하므로 납세자의 일시적인 자금부담이 가중될 우려가 있다. 이에 따라 한시적으로 분납제도를 3년간 도입해 시행한다.

통합취득세 분납제도 대상자는 서민 실생활 및 소상공인 경제활동과 밀접한 분야인 주택, 자동차, 기계장비의 개인납세자로, 분납방식은 30일 이내 등기, 등록 시 2011년부터 2012년까지는 세액의 50%, 2013년은 세액의 70%를 선납하고 나머지 세액은 납부기한 60일 이내에 납부한다. 3년간 한시적으로 시행하며, 2014년부터는 통합 취득세 체계로 완전 이행한다.

취득세와 등록세는 9억 원 이하 1주택(일시적 2주택 포함) 취득자에 한해 2011년 말까지 50%를 감면한 2%를 적용하는데, 9억원 이하라도 국토해양부장관이 고시하는 개별주택가격이나 시군구청장이 산정한 개별 및 공동주택의 시가표준액이 9억 원을 초과하는 경우에는 감면 대상이 되지 않는다. 단, 지방 주택경기 활성화를 위하여 지방에 한하여 2011년 4월 30일까지 적용하는 지방미분양주택 취득세 세제지원은 별개로 세제 혜택이 적용된다. 이 경우 국민주택 (전용 85㎡) 이하는 기존 감면율 4%->1%를 적용하고, 전용면적 85㎡ 초과 주택은 분양가 인하율에 따라 차등 감면한다. [10% 이하: 50% 감면(2% 적용), 10-20%: 62.5%감면(1.5%적용), 20%초과: 75% 감면(1%적용)]

※부부공동명의와 세금문제 : 부동산을 구입하면서 세금을 아끼려고 부부공동명의를 하는 경우가 많다. 부부공동명의는 유리한 면이 많지만 부동산을 살 때는, 취득세와 등록세, 기타 농어촌특별세를 내는데 이런 세금은 취득한 아파트의 금액에 대한 단일 세율을 매기므로 부부 공동명의나 부부 중 한 사람의 명의로 할 때나 차이가 없이 동일한 금액의 세금을 낸다.

부동산을 소유하고 있는 동안 발생하는 재산세와 종합부동산세는 개인별 세금부과 기준이 적용되어 세액이 결정되기 때문에 부동산을 많이 소유하고 있을 때는 부부공동명의로 하면 세금이 줄어드는 경우가 많다. 부동산 임대소득이나 양도소득세도 공동명의를 통해 부부가 각자 세금을 내면 유리할 수 있다. 단, 소득이 없는 배우자와 공동명의로 할 때는 증여세에 주의해야 하는데, 10년간 6억 원 한도로 증여세가 부과되지 않으므로 이를 활용해 공동명의를 활용하면 세금을 줄일 수 있다.

재산세와 종합부동산세

재산세는 보유한 주택이나 토지에 대한 세금으로 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 과세대장에 등재된 사람에게 납세의무가 있다. 5만원 미만의 금액은 1회 전액부과하고 그 이상은 1년에 2회로 나눠 부과한다. 재산세를 늦게 납부하면 3%의 가산세가 부과되기 때문에 제때에 납부하는 것이 절약하는 길이다. 인터넷으로도 납부할 수 있는데 서울은 http://etax.seoul.go.kr/ 에 접속해 기관번호, 과세번호를 입력하면 인터넷뱅킹으로 연계해 납부할 수 있다. 지방세 포털사이트를 이용해 인터넷납부를 할 수도 있다. (http://www.wetax.go.kr/)

종합부동산세는 토지, 주택 소유자에 대해 부과하는 세금으로, 종부세법상 기준금액을 초과하는 주택이나 토지가 대상이다. 과세기준금액은 주택은 6억 원(1세대 1주택자 9억 원), 종합합산 토지는 5억원, 별도합산 토지는 80억 원으로 해당금액 이하는 과세되지 않는다. 자기작성프로그램을 이용하면 쉽게 계산할 수 있다.

양도소득세는 토지, 건물 등의 부동산이나 아파트 분양권, 조합원 입주권 등의 부동산에 관한 권리 등을 처분했을 때 부과되는 세금으로, 납세자가 신고서를 작성해 자진 납부해야 한다. 1세대 1주택인 경우 양도소득세 비과세를 적용 받을 수 있는데, ①1주택 소유자인 경우 ②3년 이상 보유한 경우(서울, 과천시, 5대 신도시지역은 3년 보유 중 2년 이상 거주) 두 가지 요건을 충족해야 한다. 1세대 1주택이라도 고가주택에 해당될 경우(주택이나 토지의 실거래가액의 합계액이 9억 원을 초과할 때)는 양도소득세를 내야 한다. 또 취득등기를 하지 않고 파는 ‘미등기 전매’, 상시주거용이 아닌 오피스텔 등을 팔 때 등은 양도세를 내야 한다.

2010년부터 양도소득세 예정신고제도가 시행되었는데, 부동산을 양도하고 양도한 달의 다음다음달 말일까지 양도소득세를 신고 납부하는 것을 의미한다. 양도소득세 예정신고를 하지 않으면 가산세가 부과되기 때문에 주의해야 하며, 2011년 1월 1일 이후 양도분부터는 예정신고 세액공제가 전면 폐지되고 무신고 가산세가 20%로 통일된다. 양도소득세도 인터넷으로 자동계산을 할 수 있으며, 계산한 내용은 양도소득세 전자신고 등에 활용할 수 있다.
국세청 홈택스(http://www.nts.go.kr/)에서 세금신고, 신고분납부를 클릭해 양도소득세 항목으로 이동해 확인할 수 있다.

살림