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전세나 월세 계약이 종료되었음에도 집주인이 보증금을 반환하지 않는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다. 이러한 상황에서 임차인이 보증금을 안전하게 돌려받기 위해서는 전세보증금반환보증****과 소액임차인 최우선변제 제도를 반드시 숙지해야 합니다. 전세보증금반환보증****은 주택도시보증공사(HUG)가 집주인의 파산 또는 깡통전세 상태 시 보증금을 100% 대신 돌려주는 제도로, 수도권 기준 보증금 7억 원 이하 주택에 한해 신청할 수 있습니다.
이 ****의 신청 조건은 실제 거주 및 전입신고, 확정일자 확보이며, 신청 기한은 전세계약 기간의 절반이 지나기 전에 완료해야 합니다. 신청 시 필요한 서류는 신분증, 전세계약서, 전세금 지급 증빙서류, 전입세대 열람 내역서 및 부동산 등기부등본 등이며, HUG 지점이나 온라인 모바일 플랫폼을 통해 간편하게 신청 가능합니다. 단, 등기상 경매, 압류 등 권리 문제가 있거나 불법 건축물 및 비주거용 건물은 가입 대상에서 제외됩니다.
임대차 종료 후 보증금을 받지 못하고 이사를 해야 하는 경우, 법원에 임차권등기명령을 신청하면 새 주소로 전입신고하더라도 기존 대항력을 유지할 수 있어 법적 보호를 받을 수 있습니다. 소액임차인 최우선변제 제도는 **** 가입 없이도 임차인의 보증금을 보호하는 제도로, 경매나 공매 시 다른 담보권자보다 우선하여 일정 금액을 변제받을 권리를 보장합니다.
2026년 기준으로 서울 지역은 보증금 1억 6,500만 원 이하일 때 최대 5,500만 원까지 보호받으며, 과밀억제권역 및 광역시, 그 외 지역별로도 차등 적용되어 각각 최대 4,800만 원에서 2,500만 원까지 보호가 가능합니다. 다만 최우선변제금은 선순위 근저당 설정일 당시의 법령을 기준으로 하며, 계약 갱신 시 보증금 증액으로 기준을 초과하면 우선변제권을 상실할 수 있으므로 주의가 필요합니다.
최우선변제금은 주택가액의 절반을 초과할 수 없으며, 적용 여부는 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 확인해 근저당 설정일을 확인한 후 관련 시행령과 대조하여 판단합니다. 전세보증****과 보증금 반환 청구는 HUG 홈페이지나 토스, 네이버 앱을 통해 온라인으로 간편하게 신청할 수 있습니다. 큰 금액의 전세 계약은 전세금반환보증****에 반드시 가입하고, 소액 월세 계약은 최우선변제금 기준을 꼼꼼히 확인하여 계약하는 것이 가장 안전한 방법입니다.
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