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전세사기가 빈번해지면서 전세보증****은 세입자 보호를 위한 필수 안전장치로 자리매김했습니다. HUG 전세보증****은 임차인이 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못할 경우 주택도시보증공사가 대신 반환하고, 추후 집주인에게 회수하는 제도입니다. 이 ****은 확정일자와 전입신고만으로는 보증금을 지키기 어려운 상황에서 마지막 보루 역할을 수행합니다.
가입 대상은 아파트, 빌라, 단독·다가구주택, 주거용 오피스텔로 전입신고가 가능한 주택에 한하며, 수도권은 전세보증금 7억 원 이하, 비수도권은 5억 원 이하인 경우에 가입할 수 있습니다. 가입 전 전입신고와 확정일자 완료, 위반건축물이나 권리 문제 없음이 필수 조건입니다.
2026년부터 적용되는 ‘126% 룰’은 주택가격 산정 시 공시가격의 140%를 기준으로 하며, 전세가율은 90%로 제한합니다. 즉, 전세보증금은 공시가격의 126% 이내여야 보증이 가능하다는 의미입니다. 예를 들어 공시가격 1억 5,000만 원인 주택은 기존 2억 2,500만 원에서 1억 8,900만 원으로 보증 한도가 축소되었습니다. 또한 선순위 채권과 임차보증금을 합산해 한도를 산정하며, 근저당권 설정 시 보증 한도는 더욱 줄어듭니다.
만약 집주인이 공시가격이 실제 시세에 비해 낮다고 판단할 경우, HUG가 의뢰한 감정평가법인의 평가액으로 재산정하여 이의신청이 가능합니다. 이는 보다 현실적인 가격 산정을 가능하게 합니다.
가입 기한은 신규 계약의 경우 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 계약 기간의 절반이 지나기 전까지 신청해야 하며, 갱신 계약은 갱신 전 계약 만료일 1개월 전부터 절반 경과 시점까지 신청할 수 있습니다. 계약 갱신 시에는 ****도 별도로 연장 신청해야 하며, 이를 소홀히 하면 보증사고 발생 시 보증기관으로부터 보호받을 수 없습니다.
2026년부터는 보증료율이 전세금의 0.128%에서 0.189%로 낮아져, 전세금 3억 원 기준 연간 약 3만 5,000원에서 5만 원까지 비용 절감 효과가 기대됩니다. 계약 전에는 임대인이 전세보증**** 가입에 협조할 것을 명시한 특약 문구를 반드시 확인해 계약 무효와 위약금 문제를 예방하는 것이 권장됩니다.
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