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전월세 계약 시 일반적으로 ‘확정일자’와 ‘전입신고’를 함께 챙기는 것이 중요하다고 알려져 있습니다. 그러나 특정 상황에서는 확정일자 없이도 일정 수준의 법적 보호를 받을 수 있습니다. 주택임대차보호법에 따르면 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 다음 날 오전 0시부터 대항력이 발생하여 임대인 변경에도 계약 기간 동안 계속 거주할 권리가 보장됩니다. 다만, 대항력만으로는 임차보증금에 대해 경매 배당 시 우선변제권을 확보할 수 없습니다.
한편, 소액임차인 최우선변제권 제도는 확정일자가 없더라도 전입신고와 주택 인도가 완료되어 대항력을 갖춘 경우 보증금 일부를 다른 담보물권자보다 우선 변제받을 수 있도록 규정하고 있습니다. 2026년 기준으로 최우선변제를 받을 수 있는 보증금 한도는 지역별로 차등 적용되며 서울특별시는 1억 6,500만 원 이하, 과밀억제권역 등은 1억 4,500만 원 이하, 광역시 등은 8,500만 원 이하, 기타 지역은 7,500만 원 이하입니다. 최우선변제권을 행사하기 위해서는 경매신청 등기 전에 대항력을 갖추고 배당요구를 해야 합니다.
전입신고만 하고 확정일자를 받지 않은 경우에는 대항력은 인정되지만 보증금이 소액임차인 기준을 초과하면 경매 시 보호받기 어렵습니다. 반대로 확정일자만 받고 전입신고를 하지 않으면 대항력과 우선변제권 모두 인정되지 않으므로 주의해야 합니다. 또한 2021년 6월부터 시행된 전월세신고제에 따라 임대차계약을 신고하면 확정일자가 자동으로 부여되므로 별도의 확정일자 신청이 필요 없습니다.
결론적으로 소액임차인 제도는 최소한의 보증금 보호장치이며, 보증금 전액을 안전하게 보호받기 위해서는 반드시 전입신고와 확정일자를 함께 챙기는 것이 바람직합니다.
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