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아파트나 주택을 구입할 때 대출이 얼마나 나올지 파악하려면 가장 기본이 되는 금융 용어인 ltv 란 무엇인지, 그리고 ltv와 dti란 어떤 차이가 있는지 정확히 알고 계셔야 해요.
막연히 집값의 몇 %까지 나온다는 말만 믿고 계약금을 넣었다가, 정작 은행 창구에서 dti 이란 규제나 DSR 상한선에 막혀 대출 한도가 깎이는 사례가 빈번하게 발생하기 때문이에요.
1. ltv 란 무엇이며 정확한 ltv 계산방법
ltv 란 'Loan to Value'의 약자로, 우리말로는 주택담보인정비율을 뜻해요.
즉, 담보로 제공하는 주택의 가치 대비 얼마나 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 기준이에요.
즉, 담보로 제공하는 주택의 가치 대비 얼마나 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 기준이에요.
ltv 계산방법 공식: (주택담보대출 가능 금액 ÷ 주택의 담보 가치) × 100
예를 들어 5억 원짜리 아파트의 LTV 규제 비율이 60%라면, ltv 계산방법에 따라 최대 3억 원까지 대출 한도가 형성돼요.
이때 주택 담보 가치는 실제 매매가가 아닌 KB부동산 시세나 한국부동산원 감정가 기준이 적용돼요.
이때 주택 담보 가치는 실제 매매가가 아닌 KB부동산 시세나 한국부동산원 감정가 기준이 적용돼요.
2. ltv와 dti란 무엇인가? dti 이란 개념 정리
ltv가 '집값' 기준이라면, dti 이란 '내 소득'을 기준으로 빚을 갚을 능력이 되는지 평가하는 총부채상환비율이에요.
ltv와 dti란 차이: LTV는 담보물 가치만 보지만, DTI는 대출 신청자의 연소득과 기존 대출 이자 상환액을 합산하여 대출 한도를 제한해요.
DTI 계산 공식: (신규 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 이자 상환액) ÷ 연소득 × 100
3. dti 계산기 활용 시 유의사항
인터넷에서 dti 계산기를 활용할 때는 단순히 본인의 연봉과 주담대 금액만 넣어서는 안 돼요.
기존에 보유 중인 신용대출, 자동차 할부, 카드론 등의 '연간 이자 발생액'이 함께 합산되기 탓에 기존 대출 유무에 따라 dti 계산기 결과값이 크게 변동해요.
기존에 보유 중인 신용대출, 자동차 할부, 카드론 등의 '연간 이자 발생액'이 함께 합산되기 탓에 기존 대출 유무에 따라 dti 계산기 결과값이 크게 변동해요.
다만 단순히 공식에 대입해 보는 ltv 계산방법과 dti 계산기 산출값만 믿고 집 계약을 진행했다가는 큰 오차가 생길 가능해요.
실제 은행 심사에서는 규제지역 여부, 생애최초 주택구입자 특례 보증 조건, 다주택자 여부에 따라 적용되는 LTV/DTI 비율이 상이하기 때문이에요.
실제 은행 심사에서는 규제지역 여부, 생애최초 주택구입자 특례 보증 조건, 다주택자 여부에 따라 적용되는 LTV/DTI 비율이 상이하기 때문이에요.
게다가 최근 적용되는 스트레스 DSR 금리 가산 체계와 신(新) DTI 계산 방식이 적용될 경우, dti 계산기보다 실제 한도가 수천만 원 이상 줄어드는 변수가 발생해요.
규제지역·비규제지역별 최신 LTV/DTI 한도 적용표와 생애최초 우대금리 감면 조건, 또 기존 신용대출이 있을 때 dti 계산기 오차 없이 내 진짜 대출 한도를 단 1분 만에 정확히 산출하는 정밀 계산 가이드는 상단에 배치된 바로가기 링크에서 빠짐없이 확인해 보실 수 있어요.
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