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권리금은 주변시세와 향후 하락폭 등을 감안해 지불하는 게 좋다. 통상 권리금은 1년간의 예상 순이익 규모에서 지불하는 게 좋다고 하지만, 주변 여건 등을 잘 살펴서 금액을 정해야 한다.
권리금은 그 실체가 인정되지 않는 금액이기 때문에 항상 주의가 필요하다. 또 경기에 따른 등락의 폭이 커서 장기 불황이 닥치면 점포를 처분하는데 어려움이 있기도 하다.권리금이 없다고 무조건 좋은 것은 아니다. 적절한 권리금은 나중에 제 몫을 한다는 것을 기억하고 효과적으로 대처하는 지혜가 필요하다. |
| 권리금 |
시설권리금 |
기존시설, 설비 등의 인수에 따른 비용 |
신,구 임차인 간의 합의 |
| 영업권리금 |
수요층 유사 업종 창업시 지불하는 비용 |
현 사업자의 월 순수익을 6개월~1년 인정 |
| 바닥권리금 |
입지조건의 유리함에 지불하는 비용 | |
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건축물이 간혹 도시 계획으로 뜯기는 경우가 있는데, 이런 경우 영업에 막대한 손해가 있다. 따라서 사업장을 계약하기 전에 반드시 도시 계획 확인원을 떼어 보고 결정해야 한다. |
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사업장 계약을 할 때, 조급한 마음을 먹게 되면 계약을 급하게 서두르게 되는데, 서둘러 계약하게 되면 여러 사항을 꼼꼼하게 비교, 분석할 수 있는 여유를 잃는다. |
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주인의 성향이나 장기적으로 임대할 점포인지 등을 알아본다. 권리금을 지불하고 임대한 사업장이 건물주가 권리금을 인정하지 않거나 권리금 포기를 요구하게 되면 곤란한 경우가 생기게 되므로 신중하게 결정해야 한다. |
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상가는 주택과 달리 법적, 제도적 보호를 전혀 받을 수 없는 권리금이 관행처럼 거래된다. 권리금은 현 사업자와 미래 사업자 간의 법적 근거가 없는 금전 거래다. 대부분 건물주가 세입자와의 계약 기간이 만료되고 나서 자신이 직접 점포를 운영하고자 할 때 문제가 발생한다. 대부분의 건물주들이 이런 상황을 예견하고 임대계약 시에 [상기 점포는 일체의 권리금을 인정하지 않음]이라는 단서를 명기하기도 한다.
권리금 문제로 세입자와 건물주 간에 마찰이 있을 경우 세입자 보호 대책으로 제정된 것이 상가임대차보호법이다. 상가임대차보호법의 적용 대상이 되기 위해서는 기본적으로 3가지 요건이 구비 되어야 한다. 사업장 등록을 하고, 점포계약에 따른 확정일자를 세무서에서 받아야 하며, 환산보증금이 지역 상한선 이하여야 한다. 또한 이 법은 점포를 재임대받은 경우에도 동일하게 적용된다.
*환산보증금: 지역에 따라 정해진 전세보증금 상한선. 월 임차료에 100을 곱한 금액과 월세보증금을 합산한 총 금액이다. | |
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임대료와 권리금은 적당한지, 경쟁업종의 대형점포가 생길 가능성은 없는지, 주변지역의 토지이용 상황과 이후의 전망은 어떤지, 기존 점호의 서비스와 소비자의 선호도는 어떤지 등을 먼저 알아본다. 그 외에 공과금, 임대료, 예상 매출액, 상권의 변화 여부 등도 따져본다. |
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준비한 자금과 맞는지, 유동인구나 거주인구의 실질 구매력은 어느 정도인지, 소비자가 접근하기 쉬운 환경인지, 주차장은 있는지, 주변 다른 업종과의 관계는 어떤지, 도로에 접하여 있는 상태는 어떤지, 등을 우선 고려한다. |
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- 한국소비원 1372
- YMCA 시민중계실
02-733-3181
- 공정거래위원회 044-200-4010
- 대한상사중재원 02-551-2000
- 비지니스유엔 02-761-3511
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건물주와 임대차계약을 체결하는 동시에 등기부에 보증금을 기제한 전세권을 설정하면 걱정 없이 계약해도 된다. 그러나 새로운 저당권이 설정된다면 기존 임차인은 한 푼도 돌려 받지 못하는 경우가 생길 수도 있다.
상가임대차보호법에서는 주택임대차보호법과 마찬가지로 입주 일자와 상관없이 최우선적으로 보증금을 변제 받을 수 있는 금액을 정해 놓았다. 서울의 경우 환산 보증금 기준으로 6천5백만원 이하 점포의 보증금이 2천 2백만원까지이며, 수도권의 경우 5천5백만원 이하 점포의 보증금은 1천 9백만원까지다.
상가는 주택과 달리 전세보증금과 월 임차료로 계약이 이루어지는 경우가 대부분이라, 보호대상도 월 임차료가 반영된 일부만 해당한다. 따라서 월 임차료에 따라 보호 대상에 속하는지가 결정된다.
점포임대차 계약시 반드시 확인해야 하는 유의사항이 있다. 우선 상가 토지, 건물의 현 매매가 얼마인지 알아본다. 또 임대 목적물에 설정되어 있는 근저당권이나 전세권 등의 권리를 살핀다. 마지막으로 건물 세입자들의 전세금 현황을 알아본다.
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